房屋被鉴定为危房承租人能否解除租赁合同

欢迎访问卢合意专业法律服务网！咨询电话：13422790887

律师文集

律师文集Lawyer Introduce 首页>律师文集 >律师文集详细

房屋被鉴定为危房承租人能否解除租赁合同

一、案情归纳
房屋在租赁期间经专业机构鉴定为危险房屋，承租人面对的是现实的安全风险与已经投入的装修成本，此时能否解除合同、租金如何结算，各地法院近期公开的案例给出了分层处理的答案，其中适用新规审结的案例尤其值得关注。

北京市第一中级人民法院于二〇二五年九月十五日《住房租赁条例》施行当日，适用该新规审结了一起房屋租赁合同纠纷。公开报道显示，张某与某房屋租赁公司先后签订多份住房租赁合同。入住后，张某在对房屋整修时发现门厅区域天花板存在严重破损、裂缝及下沉等问题，委托专业机构进行房屋安全鉴定，结论显示该处顶板属危险构件。张某遂起诉要求解除合同、退还费用并赔偿损失。法院认为，根据《住房租赁条例》第七条，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律法规规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康；经鉴定案涉房屋相应构件属危险构件，存在安全隐患，不符合租赁物的使用条件，出租方未履行提供符合建筑安全条件房屋的合同义务，构成违约。出租方虽主张危险构件系承租人装修所致，但未能举证证明因果关系，法院不予采信。最终判决确认租赁合同解除，出租方退还部分租金、服务费、押金，支付违约金并承担鉴定费。

银川市兴庆区人民法院公布的一起经营性用房案例则展现了另一条裁判路径。王某承租张某的房屋经营面馆，租期三年、年租金十三万元，签约后进行了装修。经营数月后，当地居委会向王某送达告知函，明确该房屋为C级危房，严禁出租和经营；次年又送达搬离告知函，王某随即搬离并起诉要求退还押金及租金。法院认为，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，但该办法系部门规章，违反本身不直接导致合同无效；案涉危房用于经营性使用，会危及公众生命财产安全，属于违背公序良俗的行为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第三项，租赁合同无效。在费用清算上，法院按过错与时间分段处理：告知函送达前王某不知情且已实际使用，该期间租金不予退还；收到告知函后王某仍继续使用并支付次年租金，对该期间费用承担主要过错，法院确定退还其中百分之三十；政府部门强制搬离后的租金应全部退还。

福建省龙岩市中级人民法院二审维持的一起店铺租赁案例中，承租店铺被鉴定机构综合评定为C级局部危房，法院判决租赁合同无效，出租方退还保证金、租金及报名费并赔偿承租人经济损失。江西省婺源县人民法院发布的一起典型案例中，D级危房被出租用于医疗和养老服务，法院认定该房屋在未经修复并验收合格前不能再使用或出租，判令承租人停止使用、返还房屋，且自鉴定报告出具之日起不再计算房屋占用费。上述案例表明：危房等级、使用场景与知情时间，共同决定了解除还是无效、退费比例与过错分担。

二、法律分析
（一）合同有效情形下的解除路径

若租赁合同本身有效，房屋在租赁期间被鉴定为危房且达到影响使用的程度，承租人有多重规范支撑。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；房屋沦为危房即丧失了约定的使用条件，出租人违反适租义务构成违约。第七百二十四条规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，非因承租人原因致使租赁物无法使用、收益的，承租人可以解除合同；《城市危险房屋管理规定》将危房处理划分为观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等类型，被要求停止使用或整体拆除的房屋即属于违反使用条件强制性规定的租赁物，北京一中院适用新规的案例正是沿着违约解除的路径处理。更为彻底的是第七百三十一条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条赋予的解除权不受承租人明知、合同约定和期限限制，是人身安全优先于契约信守的价值宣示。

（二）合同无效情形下的认定逻辑

银川兴庆区法院案例揭示的另一路径是无效认定。其逻辑链条为：部门规章关于危房不得出租的规定本身不能直接作为合同无效依据，但危房用于经营活动将不特定公众置于危险之中，违反社会公共秩序与善良风俗，进而通过《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款"违背公序良俗的民事法律行为无效"实现无效后果。两条路径的适用场景由此区分：承租人自用且无第三人危险的，多走违约解除路径；面向公众的经营性使用（餐饮、医疗、养老、教育培训等），法院更倾向认定无效并按过错分担已付费用。合同无效后，依据第一百五十七条返还财产、按过错赔偿，已使用期间对应的使用利益无法返还，法院会参照约定租金折算。

（三）费用结算与损失分担规则

危房鉴定的时间节点是费用清算的分水岭。婺源法院案例明确，鉴定报告出具之日起房屋占用费不再计收，因为此后出租人已不能从危房中获得租金性收益；兴庆区法院案例则按承租人知情时间分段——不知情期间已使用的租金不退，知情后仍继续使用的部分按过错分担，被行政强制搬离后的租金全退。承租人的装修损失、搬迁费用与鉴定费，在合同无效场景下依第一百五十七条按过错比例分担，在违约解除场景下作为违约损失向出租人主张。反之，若承租人明知房屋状况仍签约自用且房屋未危及安全健康，解除主张可能不被支持，其装修投入亦应自担相应风险。

三、律师建议
对承租人而言：第一，发现墙体开裂、构件变形、渗漏下沉等结构性异常时，第一时间委托有资质的房屋安全鉴定机构鉴定，保存鉴定报告与费用票据，这是全部主张的基础证据。第二，取得不利鉴定结论后，应书面通知出租人并附报告，明确要求维修加固或解除合同退费，同时向属地房管部门报告，借助行政认定强化事实；切勿在收到禁止使用告知后继续经营使用，否则将承担扩大部分的主要过错。第三，面向公众经营的使用者（餐饮、教培、养老等）应对安全风险保持最高警觉，政府或社区的告知函送达即构成知情，此后的持续使用既有安全风险也有法律责任。第四，装修投入应留存合同、付款与影像记录，为按过错分担主张赔偿做准备。

对出租人而言：第一，老旧房屋、房龄三十年以上的厂房与商铺，出租前应主动进行安全鉴定，将鉴定结论作为合同附件披露，这既是《住房租赁条例》第七条对住房的强制性要求，也是商业用房规避无效风险的务实做法。第二，经鉴定需要处理使用的房屋，应立即停止出租并启动加固修缮，不能带病收租，否则不仅租金面临退返，还可能对承租人及第三人的人身财产损害承担侵权责任。第三，出租后发生安全争议的，应积极维修并书面告知进展，放任不修将坐实违约，为承租人解除合同与索赔提供依据。

在线留言 | 联系我们 | 后台登陆