唯一住房在法院执行分割中豁免案例评析

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唯一住房在法院执行分割中豁免案例评析

别拿"唯一住房"当挡箭牌：上海法院执行处置中如何保留租金、兼顾居住

一、基本案情
2021年3月，在上海经营一家贸易公司的刘某某因公司周转需要，向上海某资产管理有限公司（以下简称"资产公司"）借款1200万元，约定借款期限一年，年利率12%。刘某某以个人名义出具借条，双方未就该笔借款办理抵押担保。借款到期后，刘某某仅支付了部分利息，本金分文未还。资产公司多次催讨未果后，于2022年6月向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求判令刘某某归还借款本金1200万元及相应利息、违约金。2022年9月，浦东新区人民法院作出一审判决，支持了资产公司的诉讼请求。判决书送达后，刘某某未提起上诉，亦未在履行期限内主动还款。

2022年11月，资产公司向浦东新区人民法院申请强制执行。执行过程中，法院依法查封了登记在刘某某名下的一套位于浦东新区秀沿路的独栋别墅。该别墅系刘某某于2018年购买，建筑面积约268平方米，登记在刘某某一人名下，目前由刘某某与妻子陈某某、未成年儿子共同居住，别墅尚有约300万元按揭贷款未结清。2023年1月，执行法院向刘某某发出执行通知并责令其限期迁出房屋。刘某某随即向执行法院提出书面执行异议，主张该别墅系其本人及所扶养家属唯一居住房屋，属于维持生活所必需的居住房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，请求中止对别墅的变价处置。陈某某亦向法院提出异议，认为别墅系夫妻共同财产，法院不应处分其份额。

资产公司对上述异议明确表示反对，并向执行法院提交了书面意见：刘某某长期经营公司、收入较高，具备自行租赁房屋的能力，别墅面积远超居住必需标准；且资产公司同意参照上海市房屋租赁市场平均租金标准，从别墅变价款中为刘某某及其所扶养家属预留五至八年租金，用于解决其过渡居住问题，故"唯一住房"不构成阻却执行的事由。执行法院随即组织合议庭对异议进行审查，并就是否属于"生活所必需"、租金如何预留等问题进行了评议。

二、争议焦点
本案的争议焦点有三：一是"唯一住房"是否等同于法律意义上的"生活所必需的居住房屋"，即被执行人仅有一套住房时，法院能否对该房屋拍卖、变卖；二是被执行人主张唯一住房豁免时，法院在何种条件下可以继续推进变价处置；三是若允许处置，法院应当如何保留租金、保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权益，租金年限与计算标准如何确定。这三个问题层层递进，核心在于债权实现与生存权保障之间的价值平衡。

三、证据梳理
异议人刘某某一方提交的证据主要包括：不动产登记信息（证明别墅系其名下唯一住房）、户口簿及出生证明（证明所扶养家属人数，即妻子陈某某与未成年儿子）、水电燃气费缴纳记录（证明其家庭实际居住于该别墅）、按揭贷款合同及还款记录。资产公司一方提交的证据主要包括：借款合同与银行转账凭证、生效民事判决书、执行裁定书、刘某某名下公司股权及经营收入情况的查询材料、房屋评估报告，以及资产公司书面承诺预留五至八年租金的申请。从证据格局看，房屋登记状况和所扶养家属人数是双方均无争议的基础事实。

证据分析层面，直接决定本案走向的关键证据有两项：一是刘某某的收入与资产状况材料，用以判断其是否有能力租赁房屋、别墅是否属于"生活必需"；二是资产公司承诺预留租金的书面申请，该证据直接对应《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定。双方证据的薄弱点在于：刘某某未能提供其家庭无其他收入来源、无力另行解决居住问题的证据；而资产公司对租金年限、具体金额的计算，也有待执行法院合议庭评议后最终确定。

四、代理思路与代理意见
孙青律师团队在本案中代理申请执行人资产公司，代理思路采取"三层递进"的策略。第一层是主张"唯一住房不等于生活必需住房"。虽然别墅系刘某某名下唯一住房，但"唯一"仅描述数量，"生活所必需"才是受法律特殊保护的标准。刘某某长期经营贸易公司、收入稳定，完全有能力按照上海同等地段的租金水平另行租房，且别墅面积达268平方米，明显超出居住必需的合理范围，依据查封、扣押、冻结财产规定第七条，法院在保障被执行人最低居住需求后可以对该别墅予以执行。

第二层是主张即使认为别墅属于生活必需住房，也不当然阻却执行。按照执行异议和复议规定第二十条第一款第三项，申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从变价款中扣除五至八年租金的，人民法院对被执行人以唯一住房为由提出的异议不予支持。资产公司已向法院书面承诺预留租金，完全符合该条规定的阻却条件，法院继续变价处置于法有据。

第三层是结合上海执行口径提出可操作的处置方案。上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要明确，对被执行人名下唯一住房可以强制执行，保障生活必需的方式是预留租金而非保留房屋本身，预留年限由执行法院合议庭评议确定，租金按"被执行人及所扶养家属人数×当地廉租住房保障人均面积×当地房屋租赁市场平均租金"的公式计算。据此，孙青律师团队建议法院组成合议庭，参照浦东新区廉租住房保障标准及租赁市场行情，评议确定预留六年租金，既保障刘某某一家过渡居住，又不妨碍债权实现。

五、裁判结果
执行法院经审查认为，别墅虽系刘某某及其所扶养家属唯一住房，但刘某某具有稳定经营收入和较强经济能力，涉案别墅面积远超上海人均居住水平，不属于维持生活所必需的居住房屋；且资产公司已书面同意从变价款中为刘某某及其所扶养家属预留五年至八年租金，符合执行异议和复议规定第二十条第一款第三项的情形。据此，执行法院裁定驳回刘某某、陈某某的异议，并依据民事诉讼法第二百四十九条继续对别墅进行查封、评估与变价处置。刘某某不服，向上海市第一中级人民法院申请复议，复议法院经审查维持了原裁定。

别墅经司法评估后进入网络司法拍卖程序，最终以2100余万元的价格成交。变价款按照法定顺位分配：优先清偿银行按揭贷款及执行费用，随后按合议庭评议确定的标准预留六年租金（按刘某某一家三口、浦东新区廉租住房保障人均面积及市场平均租金计算），剩余款项用于清偿资产公司的债权。资产公司受偿本金及部分利息后，本案执行程序终结。刘某某一家在预留租金的支持下另行租赁住房过渡，实现了债权实现与居住保障之间的平衡。

六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案集中体现了上海法院执行"唯一住房"的裁判逻辑：唯一住房并非执行豁免的"护身符"，法律保护的是"生活所必需"的居住权益，而非住房本身。当被执行人具备另觅住房的经济能力，或者申请执行人愿意预留五至八年租金时，法院完全可以依法拍卖、变卖，仅以"保留租金"的方式完成生存权与债权之间的平衡。这一口径与最高人民法院执行异议和复议规定第二十条以及上海高院执行局、执行裁判庭联席会议纪要的精神一脉相承。对被执行人而言，企图以"唯一住房"为由拖延执行，往往只会增加评估折价和利息损失，最终得不偿失。

孙青律师提醒，办理此类执行案件需重点核查四个方面：一是准确判断"生活必需"标准，注意收集被执行人收入、投资、名下其他财产等证据，避免仅凭"唯一"表述对抗执行；二是善用第二十条第一款第三项的规则，申请执行人应尽早以书面形式承诺预留租金并提供计算依据，推动拍卖程序启动；三是关注上海本地口径，租金年限由合议庭评议，五至八年并不固定，律师应围绕家庭人数、廉租住房保障面积、市场租金三个变量充分举证说理；四是注意异议审查程序与复议期限，逾期未申请复议将丧失程序权利。孙青律师进一步建议，债权人宜在取得生效判决后第一时间申请财产保全并推进执行，被执行人则应在能力范围内主动协商和解、如实申报财产，切勿以"唯一住房"为筹码恶意拖延，以免承担不必要的利息、迟延履行金与信用损失。

七、关联法条
1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第六条（生活必需住房的保护）：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第七条（超必需范围可执行）：对超出本规定第六条所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条（金钱债权执行中唯一住房异议的处理）：金钱债权执行中，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持的情形包括：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条（执行措施）：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况；人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。

5. 上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（上海执行口径）：对被执行人名下唯一住房可以强制执行，保障生活必需的方式是预留租金而非保留房屋；预留年限由执行法院合议庭评议确定（五至八年），租金按"被执行人及所扶养家属人数×当地廉租住房保障人均面积×当地房屋租赁市场平均租金"计算。

上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。

聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。

擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。

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